Wohnungseigentum

Teilung zum Zwecke der Bildung von Sondereigentum
Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d.h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden. Vom Wohnungseigentum zu unterscheiden ist Wohneigentum.
 
Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:
- das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung,
- den Miteigentumsanteil am Gemeinschafteigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und
- das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Wohnung (Sondereigentum) kann sowohl innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) liegen, als auch in einem Doppelhaus, Reihenhaus oder einer anderen Mehrhäuseranlage.
Stets verbunden mit der konkreten Wohnung ist ein Miteigentumanteil am Gemeinschaftseigentum, in erster Linie am Grundstück und an den konstruktiv notwendigen Teilen des Gebäudes (bzw. der Gebäude). Der Miteigentumsanteil muss als konkreter Bruchteil festgelegt sein und wird typischerweise in Tausendstel ausgedrückt.
Der Parallelbegriff zu Wohnungseigentum ist Teileigentum. Dieser Begriff wird dann verwendet, wenn es sich beim Sondereigentum nicht um Wohnräume handelt, sondern um nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, z. B. Ladengeschäfte, Kellerräume, Garagen (§1 Absatz 3 WEG). Rechtlich gelten die gleichen Vorschriften wie für das Wohnungseigentum (§1 Absatz 6 WEG).

Begründung des Wohnungseigentums 

Mit der Begründung ist die rechtliche Entstehung des Wohnungseigentums gemeint. Es geht aus einem normalen Grundstück (Stammgrundstück) hervor. Es sind nur zwei Arten der Begründung von Wohnungseigentum möglich (§2 WEG). Entweder durch Einräumungsvertrag nach (§3 WEG), wenn es bereits Miteigentum nach Bruchteilen am Stammgrundstück gibt, oder durch Teilung nach (§8 WEG), wenn das Stammgrundstück einen Alleineigentümer hat. Heute dominiert der Weg über die Teilung, der im Folgenden dargestellt wird.
Das rechtliche Konstrukt beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück (Stammgrundstück) in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen geteilt wird und jeder (zukünftigen) Wohnung ein als Bruchteil bestimmter Miteigentumsanteil an diesem Grundstück zugeordnet wird. Das Sondereigentum an dieser Wohnung zusammen mit dem dazugehörenden Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum wird als Wohnungseigentum zu einer eigenen Immobilie, für die ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird und die rechtlich selbständig von den anderen Wohnungseigentumen auf dem Grundstück existiert. Das Wohnungseigentum kann separat veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine (direkten) Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.
Das Wohnungseigentum kann verbunden werden mit einem Sondernutzungsrecht für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums, z.B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück.
Teilungserklärung

Die Teilungserklärung, die notariell zu beglaubigen ist, enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes so gekennzeichnet sind, dass sie eindeutig einem bestimmten Wohnungseigentum (bzw. Teileigentum) oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.
In den erstellten Grundrissplänen wird jeder Raum mit einer zugehörigen Wohnungsnummer versehen und in den erstellten Ansichtszeichnungen werden sämtliche Fenster und Türen ebenfalls mit der jeweiligen Wohnungsnummer gekennzeichnet.
Es sind dabei alle Gebäude auf dem Gemeinschaftsgrundstück von innen aufzumessen und zu kennzeichnen.
Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil (Miteigentumsanteil) des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich in der Praxis auch durch nachträgliche Ausbauten, z.B. im Dachgeschoss, ergeben. Grundlage der Aufteilung im Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen. Nach Auffassung des Kammergerichts ist es nicht notwendig, in der notariellen Teilungserklärung eine Festlegung zwischen Wohnungs- und Teileigentum zu treffen, was erhebliche Erleichterung in der Zukunft bedeuten kann.
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